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スナック経営で失敗しない為に!物件選びはどのようにする?

2018.6.2

スナック経営を検討していても、どのように物件選びをしたらいいのかわからない…という方がほとんどではないでしょうか?

スナック経営に限りませんが、開業は失敗のリスクが付きまといます。

少しでも、そのリスクを減らすためには、物件選びを慎重に行う必要があります。

今回は、そのような失敗をしない為の、物件選びのポイントをご紹介しましょう!

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スナック経営で失敗しない為に物件の種類を知ろう

はじめに、スナックなどを開業する際に借りる物件には、「居抜き物件」と「スケルトン物件」というものがあります。

それぞれ、詳しくご説明しましょう。

まずは、「居抜き物件」は、前のテナントが使用していた内装・設備などが残っている物件になります。

メリットとしては、内装や外装の工事費を比較的抑えることが出来る点でしょう。

しかし、物件を契約してから、いざ開業準備に取り掛かろうという時に、使用出来ると思っていたものが使用出来ないということも少なくないようです。

それによって、当初の予算よりも大幅に金額が掛かってしまうなんてことも考えられます。

物件を選ぶ際には、必ず専門業者に見てもらいましょう。

そして、もう一方の「スケルトン物件」です。

居抜き物件とは違い、内装・設備がなく、建物の躯体のみの物件です。

内装・設備がない分、費用が掛かりますが、居抜き物件と比べてデザインなどの自由度が上がるので、とことんこだわりたいという方にはおすすめと言えるでしょう。

その他には、「残地物件」というものもあり、これは基本的に「居抜き物件」と同じです。

しかし、「居抜き物件」は、まだ前のテナントが営業しているのに対し、「残地物件」はすでに閉店している状態の物件のことで、これらの違いだけになります。

では、次では「居抜き物件」・「スケルトン物件」この二つのメリット・デメリットを詳しくご説明します。

スナック経営で失敗しない為には、これからのご説明するポイントを加味しながら、慎重な物件選びを行うことが大切です。

スナック経営で失敗しない為にリスクを最小限に!

では、それぞれの物件のメリット・デメリットをご説明しましょう。

●居抜き物件

▽メリット
・内装・設備をそのまま使用出来る場合は、コストを節約出来る
・施工期間が比較的短い
・従業員を引き継ぐことも出来れば、採用コストも節約出来る
・前のテナントのお客様に来てもらえる可能性がある

▽デメリット
・内装・設備が使用出来ない場合、コストが追加で発生する
・前のテナントのイメージを引き継いでしまう可能性がある

●スケルトン物件

▽メリット
・自分好みのデザインにすることが出来る
・前のテナントのイメージを一掃出来る

▽デメリット
・やはりコストが掛かる
・施工期間が長い

先ほどは、「居抜き物件」と「スケルトン物件」の違いについてザックリお話ししました。

簡単な説明だけを聞くと、「スケルトン物件」と比べて「居抜き物件」は安くつくと想像しますよね。

しかし、譲渡条件によっても費用に差が出ることもあったり、先ほどお話ししたように、内装・設備の状態によっては新調しなければならず、追加で費用が発生することもあります。

スナック経営で失敗しない為には、どちらを選べばリスクが少ないのかを判断する力も必要になります。

スナック経営で失敗しない物件選び!居抜き物件は譲渡費が掛かる?

だいたいの方が、さまざまな物件を見てから「居抜き物件」と「スケルトン物件」どちらにするかを選ぶと思いますが、最初から「居抜き物件が良い!」と思っている方も少なくありませんよね。

そこで、居抜き物件を選ぶ際のポイントをご紹介しましょう。

まず、注意する点としては、居抜き物件や残置物件の場合、前テナントに対して内装や設備などに関しての「譲渡料」が発生することがあるということです。

1から内装の工事をするのに比べれば、費用は抑えられますが、その内装や設備に譲渡料以上の価値があるのかをしっかりと見極めましょう。

大きなメリットがある居抜き物件ですが、しっかりとした判断基準を持っていないと、スナック経営の失敗を招きかねません。

軌道の修正が不可能になってから、スケルトン物件にしておくべきだったと思っても、資金が戻ってくることはないです。

次では、居抜き物件を選ぶ際のポイントについて、詳しくご説明するので、しっかりと頭に入れておきましょう。

スナック経営で失敗しない物件選び!居抜き物件を選ぶポイント!

では、ここではスナック経営で失敗しない為の、居抜き物件を選ぶポイントを具体的にご説明しましょう。

やはり、最初は設備機器のチェックをしましょう。
見た目が綺麗だから、必ず長く持つといったことはありません。

そこで、特に注意してチェックして頂きたいのが、エアコンです。

エアコンは故障が多く、数十年前の製品は、健康上良くないガスを排出することもあります。
このような場合は、買い替えも視野に入れておきましょう。

また、換気設備と排煙設備も要チェックです。

お客様は、タバコを吸うこともあるでしょうし、空気の入れ替えが必要になるでしょう。

また、火災が発生した際に、煙を外に逃す排煙設備はとても大切なものです。
お客様や、従業員の命を守るためにも、しっかりとチェックしておきましょう。

そして、水漏れがないかも必ず確認してください。

外壁にシミがないか、トイレ・洗面には水漏れはないか、また、天井裏の確認も必要です。

同時に、排水設備に問題がないかも見ましょう。

しかし、これらは、何の知識もない人が確認しても意味がありません。
専門の知識を持っている方に、立ち合い確認をしてもらうことをおすすめします。

スナック経営で失敗しない物件選び!スケルトン物件を選ぶポイント!

では、次はスナック経営で失敗しない為の、スケルトン物件を選ぶポイントをご説明しましょう。

まず、スケルトン物件を契約する際に重要なポイントとなってくるのが「原状復帰が必要か」という点です。

「原状復帰」とは、入居した時のスケルトンの状態に戻すということになります。
ということは、退居時に原状復帰するためにも費用が掛かってしまうということですね。

なので、退居時に内装や設備をそのままの状態で残し、居抜き物件として処理が可能かを確認してみましょう。

また、スケルトン物件は、費用だけでなく事業計画などの状況が整っていない場合、リスクが高くなります。

居抜き物件とスケルトン物件のどちらがいいのか、一概には言えませんが、スケルトン物件を検討している方は、費用や事業計画をしっかりと立てられているかを確認するべきかもしれません。

もし、少し心配な面が出てくるようであれば、一度居抜き物件を選ぶ方が無難と言えるでしょう。

スナック経営で失敗しない為に!

ここまで、スナック経営で失敗しない物件選びについてお話ししてきました。

最後は、スナック経営で失敗しない為に、意識すべきことをご紹介しましょう。

スナック経営をするにあたって、内装などの見た目はとても重要なものになってきます。

資金不足で、前のテナントの雰囲気が消しきれないまま、集客も出来ずに閉店してしまったお店などを見たことはありませんか?

この店は落ち着くといった雰囲気でもいいですし、この店はなんだか他の店とは違う魅力があるというように感じてもらうことが大切なのです。

そのためには、やはり開業前の資金計画がしっかりとされていなければいけません。

そして、一番重要になってくるのが、従業員です。

いくら綺麗な方を揃えていても、接客が楽しくなければ、お酒もおいしく飲めませんよね。

楽しくお話しをして、お酒を飲んで、歌を歌って、これらの目に見えないサービスが、お客様の心を掴みリピーターとして足を運んでもらえるでしょう。

そうなれば、口コミでお客様が増えてきて、どんどん輪が広がるのです。

スナック経営には、お金も大切ですが、やはり目に見えない部分も大切だということを認識しておきましょう。

スナック経営を成功させよう!

今回は、スナック経営で失敗しない為の物件選びなどについて詳しくお話ししました。

一つのお店を開くというのは、とても大がかりなことです。

せっかく資金を貯めて、開業するなら、成功させたいですよね。

まずは、今回お話しした物件選びのポイントを参考に、不動産屋に足を運んでみましょう!

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