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賃貸物件から退去時に戻ってくる敷金の仕訳の内容とは?

2018.5.21

賃貸物件を借りた時、最初に敷金というものを支払います。

不動産会社からは、退去時には返済されるという説明を受けますが、その詳しい説明を聞いても理解しにくいと感じた人も多いでしょう。

不動産関連の言葉には専門的な用語が多く、日常的に使われる言葉とは言えません。

新たな賃貸物件を借りると、初期費用や引っ越しでお金が必要になります。

そこで、退去時には返ってくるとされる敷金については気になるところです。

退去時にトラブルなく賃貸契約を終了するために、敷金やその仕訳の内容について理解して、気持ちよく次への門出を行って下さい。

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そもそも敷金って何のために支払うの?

賃貸物件の案内を見ると、家賃と共に礼金と敷金というものが書かれています。

礼金とは、その名の通り賃貸契約を契約する時にお礼として支払うもので、退去しても戻ってはきません。

対して敷金は、賃貸物件を貸し出す大家のリスクを回避するために使われます。

必要とする金額を差し引いた残りを退去時に借主へ戻してくれるものであり、貸主に対して一時的に預けたという意味合いのあるお金です。

ここで言う、大家のリスクとは何でしょうか?

一つ目は家賃の滞納で、滞納した家賃の代わりとして敷金から充当します。

二つ目は、借主によって既に備わっていた備品や建具・設備などを破損した場合、その修繕費を退去時に清算するために使われます。

人がそこで生活する以上、故意でないとしても設備などを壊すかもしれません。

しかし、その部屋にはあなたが退去しても次の人が来るのですから、その新たな住人のために修繕するというわけです。

家賃の滞納分としては、その金額も明確で借主も納得できますが、借主の責任とされる修繕費の仕訳の内容はどうなっているのでしょうか?

退去時に敷金の仕訳として自己責任になるのは?

借主は、退去時に物件を入居前の状態に原状回復する義務があります。

原状回復するために、補修や買い替えが必要な場合は、敷金から支払われます。

このために、退去時における敷金の仕訳が行われるのですが、そこで問題になるのは経年劣化の扱いです。

経年劣化とは、普通に生活する上で、どうしても劣化してしまうことを言います。

その例は、畳やフローリングの擦り傷や日焼けです。

自分が破損させたわけではありませんが、歩くと擦り傷などが発生してしまい、そのままでは次の居住者に貸せないとして、補修が必要になります。

この経年劣化は、貸主と借主のどちらが負担すべきなのでしょうか?

所轄官庁の方針では、経年劣化は家賃から充当すべきとなっています。

ただ、これはあくまでも指針であり、貸主によってその考え方に差異があります。

つまり、物件によって貸主と借主の責任の度合いが変わってくるのです。

退去時の敷金の返還における仕訳で、借主と貸主が揉める場合がありますが、この経年劣化が原因とされることが多くなっています。

どうすれば、トラブルが起きないようにできるのでしょうか。

退去時の敷金の返還がスムーズに行える仕訳とは?

賃貸物件を不動産会社で契約すると、賃貸契約書を作成します。

これには、貸主と借主となるあなたとの、物件に関する取り決めが書いてあり、そこには退去時の規定の内容も記載してあります。

敷金の返還の規定も明記されていて、原状回復義務が借主にはあるため、その費用を敷金から仕訳して徴収するという内容となっています。

賃貸契約書には、経年劣化がどの程度までかという詳細までは、記載していません。

そのために、退去時に敷金の返還をトラブルなく行うには、この賃貸契約書を交わす時に前もって聞いておくことが大切になります。

例えば壁紙についてですが、日光による日焼けは経年劣化に該当しますが、煙草によるヤニや湿気によるカビは、経年劣化には該当しません。

また、貸主によっては、この日焼けも借主の責任とする場合もあります。

煙草は吸っていない人もいるので仕方ないと理解できますが、自然の環境によって起きるカビが、どうして借主の責任となるのでしょうか。

経年劣化は年月と共に、その資産価値が自然に下がってしまうという意味であり、借主が注意していれば避けられる事象は、原状回復義務の対象になります。

つまり、カビは借主が注意していたら避けられたという考え方です。

同様に、日焼けもカーテンによる遮蔽をしていれば防げたと解釈されるのですが、貸主によってはこの日焼けは含まないとする場合も増えています。

このように、貸主の意向によって原状回復義務がどこまで生じるのか変化するため、入居する前にしっかりと確認しておくのが重要となります。

ちゃんと事前に確認しておけば、退去時に揉めることも少なくなるでしょう。

この事前の確認というのは、借主が正当性を主張するために大切な行為となります。

では、どの部分を重点的に確認すれば良いのでしょうか。

退去時に敷金の仕訳で揉めないためには

賃貸借契約書には、退去時の敷金の仕訳について、最初から明記されているものがあります。

多いのはハウスキーパーの費用や鍵の交換費用などです。

この項目については細かな記載があるので問題はないでしょう。

入居時に借主が特に注意してチェックしておきたいポイントです。

・窓や室内の扉、それに玄関扉と併設されている郵便受けの開閉具合
・既に設置してあるチャイムやエアコン・照明・換気扇の作動具合
・給湯機器の作動具合と水とお湯の出方
・蛇口の開閉具合と水の流れ方
・排水溝の詰まり具合とトイレの流れ具合
・トイレの水洗タンクと接合しているホースからの水漏れ
・室内およびベランダに自分のものではない荷物の有無
・床、天井、壁の傷と破損、それにカビの有無

これらは、原状回復において貸主が気に掛ける部分です。

あと、最初から設備として設置してある、小物関係も破損がないか調べて下さい。

借主がまだ入居する前であれば、それは借主の責任にはなりません。

そして口頭だけでの確認は、退去時に揉める元になってしまうので、書面などの物として残るようにしておいて下さい。

既に誰かが入居していた物件では、前の借主による破損や傷が残っています。

それを、あなたの責任ではないとはっきりさせおくのが大切です。

入居した後から自分がしたのではないと言っても、それは受け付けてくれません。

この確認を怠ると、退去時の敷金の仕訳で貸主との見解の相違が発生します。

気になった箇所はどんな細かな内容であっても貸主側に報告し、その責任の所在を明らかにしておくことが大事になります。

退去時の敷金の仕訳で敷金だけでは足りなくなった場合の対処法

退去すると、直ぐに貸主から部屋の状態についてのチェックが入ります。

そこで、原状回復するところを選定して仕訳を行うのですが、預けていた敷金以上の費用が計上されてしまうことがあります。

そうなると、不足分を追加で支払わないといけなくなるのですが、そのような場合に貸主とトラブルに発展してしまうようです。

退去時の仕訳の内容については、請求があった時に記載した書面を貰えます。

そこでどの部分で原状回復が必要になったのかが分かりますが、借主からするとどうしても納得できないところがある場合があります。

貸主は部屋の現状を見たまま伝えているだけですので、それについて異議があるなら異議申し立てを行わなければいけなくなります。

そこで、解決を図る手段として、入居前に部屋の状態を記したものが役に立ちます。

口頭だけの場合では、「言った」「言わない」で互いに譲らなくなります。

ですから書面が重要となるのです。

それに加えて写真も有効となります。

できるだけ多くの写真を撮っておき、それを保存しておくのもいいでしょう。

借主が入居する前に、既にあった傷などの場所を記した書面を提出すれば、また新たに仕訳を行って費用の算出をしてもらえます。

あなたが了承しない限りは、この作業は継続してもらえますが、あまりに長期化すると良い結果は招かなくなります。

折り合いを考えて、双方が妥協点を見つけるようにしなければなりません。

退去時の敷金の仕訳で当事者だけでは解決できない場合

金銭が絡んだトラブルは、どちらかが折れないと解決は困難となります。

しかし、貸主も借主も自分の正当性を主張し出すと平行線となるばかりです。

どうしても解決が難しいと判断したら、第三者に相談してみて下さい。

各都道府県には、消費生活総合センターというのが設置されていて、このような退去時における敷金の仕訳の問題は相談に乗ってもらえます。

ただし、あくまでも相談を受けてアドバイスするだけであり、その後の処理は借主が行うことになります。

その際に、裁判も視野に入れたアドバイスをするかもしれませんが、あまりに巨額な請求をされた場合以外では、行わない方が賢明です。

敷金そのものが、それほど大きな金額とはならないので、もし戻ってきたとしても裁判の費用を考えると意味がなくなる可能性がああります。

このようなトラブルで注意しなければいけないのは、常に冷静でいることです。

激情にかられて言動がきつくなると、貸主もいい感情は持ちません。

貸主はできるだけ冷静に対処しようとしているのですから、借主も大人としての対応を心がけていけなければ解決は遠のくばかりです。

冷静に根気よく証拠となるものを照らし合わせ、、双方が納得できる方向性を導く努力が必要となります。

退去時の敷金の仕訳トラブルは早期解決が重要です

お金は誰もが大事だと認識しています。

だからこそ、退去時の敷金の仕訳が納得できないとトラブルとなるのですが、借主としてもいつまでもその問題で悩むのは嫌だと思います。

仕訳の内容で、どうしても納得できない部分はあるかもしれません。

しかし、貸主も最大限に考慮して仕訳を行っているのです。

あなただけの考えを押し付けるのではなく、貸主からの意見も尊重して早めの解決に努めて下さい。

それが、借主にとっても最良の選択になると思います。

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