ALTERNATIVE INVESTMENT UNIVERSITY

SOCIAL MEDIA

ALTERNATIVE INVESTMENT UNIVERSITY│オルタナティブ投資の大学

家賃5000円下げると起こる収益の差!他の値下げ方法はない?

2018.5.13

空室対策として、家賃を5000円下げる交渉に応じることを余儀なくされた大家さん。

収益を計算すると、大きな差があることに愕然とすることでしょう。

そこで、大家さんが家賃の値下げをせずに、空室を解決する方法がないか、探してみました。

スポンサーリンク

こんな記事もよく読まれています

アパートの契約書は持参がいいのか?それとも郵送がいいか?

アパートの契約書を入居予定者に郵送して、「届いていない」「個人情報の取扱いが不適切だ」と言われてし...

家屋の固定資産税は必ず下がる?計算方法や税金対策をご紹介

税金のひとつに、「固定資産税」があります。 家屋にも固定資産税が掛かることは、ご存知の方も多いです...

関東は面積に関係なく地価ランキング上位ほど人が集まる

関東と言えば、日本の中心というイメージです。 政治、経済、情報が多く集まっており、面積の割には...

敷金の返却期限っていつ?返却するまでの手順を知ろう

アパートなどの賃貸物件には、家賃のほかに敷金・礼金を設定してありますので、賃貸契約の際には、貸主は借...

家賃滞納による強制退去について!滞納が何ヶ月も続く場合は

家賃滞納者がいると、その分家賃収入が減ってしまうことになります。 家賃滞納をする人は、様々な理由が...

アパートのキッチンが不評で空室続き?主婦の収納術から学ぶ

アパートなどの不動産を長年所有している人にとって、空室が続くことは本意ではないでしょう。 その空室...

工事現場の看板にある建築主の名前は必ず書くべきなのか?

近所の空き地に家を建てている場合など、工事現場の道沿いに看板が掲げてあるのをご存知でしょうか。 そ...

アパート経営者必見!地震保険料は年末調整で控除される!

地震大国ともいわれている日本。 ここ何年かを振り返っても、大きな地震がたくさんありました。 ...

bsが映らないときの対処法…アンテナやケーブルをチェック!

地上波放送に加え、bs放送も視聴できるとテレビの番組の幅が広がります。 しかし、bs視聴者の中には...

アパートを建てるにはいくらかかる?その建築費用について!

相続や購入によって土地を保有している方にとって、賃貸アパートの経営は非常に魅力的な投資です。 ...

簿価単価?ドル・コスト平均法?持株会の疑問を解決!

従業員持株会制度を実際に利用している人の中には、実は詳しいことはわからないという方が多いのではな...

鉄筋コンクリート造建築物の耐用年数は実際どれくらい?

鉄筋コンクリート造建築物の耐用年数は、実際には何年くらいなのでしょうか? 100年建築という言葉が...

隣人がうるさいと苦情!大家が取るべき行動は?手紙で促そう

集合生活であるアパートやマンションに住んでいると、多かれ少なかれ、お隣さん同士のトラブルはつきもので...

減価償却費を計上する場合の耐用年数は何年?エアコンの場合

形あるものには耐用年数があるということをみなさんご存知でしょうか。 建物や車両、道具類などは材質な...

家賃の延滞金(遅延損害金)は消費税扱い?賃貸と税金のお話

賃貸経営をしていて、借主から延滞金(遅延損害金)を受け取るようなことは、できれば避けたい事態ですよね...

スポンサーリンク

新規入居者の家賃を5000円下げると住人との差が生まれる

空室の部屋の内見も済み、あとは契約だけというとき、入居希望者から「家賃を5000円下げてくれれば考える」と、家賃の値下げを要求されたことはありませんか。

入居者にとっては、少しでも安く契約したほうが、良いに決まっています。

また、大家さんからしてみても、長期間の空室は避けたいものです。

そのため、入居してもらえるならと、値下げ交渉に応じる人もいるでしょう。

空室であることで発生する損失を考えれば、家賃を下げるのも、ひとつの方法です。

しかし、家賃の値下げに応じることで、起こるリスクはないのでしょうか。

考えてみましょう。

まず、資産全体を下げるリスクが考えられます。

1棟のアパートに10部屋あり、1部屋のみ空室で5000円家賃を下げると、以前から住んでいる9部屋の住人と、当然ながら差ができてしまいます。

その差は、1年間で6万円です。

同じアパートに住んでいるにも関わらず、新しい入居者のほうが家賃が安いことが明らかになったら、先に住んでいる人は、どう感じるでしょうか。

不満に感じ、近所トラブルの原因になり、退去へと向かってしまう可能性もあります。

しかし、周りの住人の家賃も下げようとすると、所有しているアパート全体の家賃が下がることになります。

そして、結果的に、資産価値を低くしてしまう要因になってしまうのです。

5000円家賃を下げると市場価値が下がる?

家賃を下げるリスクとして、市場価値を下げる要因になることも考えられます。

5000円値下げした家賃のまま、新たな住人を募集すると、「この辺りのエリアの家賃相場はこの金額が妥当なんだ」という勘違いが生まれます。

すると、新たに、その家賃で入居条件を相談してくることもあるのです。

そのままでいると、5000円値下げしたのにも関わらず、さらに値引き交渉をされる可能性が出てきてしまいます。

その結果、市場価値を下げることになってしまうのです。

先述したように、新規の住人の家賃を5000円下げれば、他の住人の家賃と差が生まれてしまいます。

例えば、新規に合わせて、全体の家賃を値下げしたとしましょう。

10部屋あるとすれば、1年間で60万円の差が生じます。

住人としては、嬉しい限りでしょうが、経営者としては、大きな損失になります。

こういったことを踏まえて、家賃の値下げをするのかしないのかを、判断していきましょう。

家賃を下げずに他の物件との差別化

毎月支払う家賃を5000円下げる行為は、他の住人の不満や、市場価値を下げる行為になりかねません。

では、家賃を下げずに、できる手立てはあるのでしょうか。

◎敷金・礼金・保証金を下げる

5万円の家賃の住居と仮定します。

この住居の敷金を、通常家賃2ヶ月分のところ、1ヶ月分に値下げをする方法です。

敷金10万円掛かるところが、5万円の支払いで済むとなれば、新たな入居者にもお得感が得られるのではないでしょうか。

初期費用を、なるべく抑えたい人にも、助かります。

大家さんからしても、家賃5000円に下げたときの年間の損失は6万円でしたが、敷金や礼金なら5万円で済むのです。

また、敷金に限っては、入居者が退去するときに返すお金です。

そのため、敷金1ヶ月分を引いたとしても、大家さんには損失がありません。

家賃の値下げは既存の住人との差額が生じて、クレームになりやすいですが、敷金や礼金の値下げをして不満を言ってくる人は、おそらく少ないことでしょう。

デメリットは、家賃滞納時に担保になるお金がないので、家賃滞納が起こった場合は、リスクが大きくなることです。

また、市場価値が低いエリアだと、敷金0円・礼金0円の物件が多く存在している場合もあり、そもそも比較になりません。

他の物件との差別化を図るなら「今だけ」「今回だけ」などと、特別感を出すことをおすすめします。

選べる家賃で入居者を呼び込む

さらに他の物件と差別化を図り、入居者を呼び込む方法として、家賃のプラン化もおすすめです。

入居者に、あらかじめ選べるプランを用意するのです。

これまでと同じように、家賃5万円のアパートで2年間契約と仮定してお話します。

★Aプラン

家賃値下げなしで、礼金もなし。
5(万円)×24(ヶ月)=120万円

★Bプラン

家賃3000円値下げで礼金1ヶ月。
4.7(万円)×24(ヶ月)+5(万円)=117万8000円

★Cプラン

家賃5000円値下げで礼金2ヶ月。
4.5(万円)×24(ヶ月)+10(万円)=118万円

このように、家賃と礼金を組み合わせるだけで、割引の差額が大して変わらなくなります。

世の中には、色々な考えや状況の人がいます。

毎月の家賃を下げて欲しい人もいれば、初期費用をなるべく抑えたい人もいるのです。

こうした選べるプランであれば、住人も納得したうえでの契約になるはずです。

納得した契約なら、短期で退去といったことも、防げるのではないでしょうか。

家賃5000円値下げせずにお得感を出す

先ほどご紹介したように、入居者が喜んでくれるサービスを提案することで、家賃の値下げの代わりになることもあります。

大家さんからしたら、家賃を5000円値下げするよりも、他の方法で解決したいところですよね。

では、入居者が喜んでくれるサービスとは、どんなことでしょうか。

例えば、引っ越しに掛かる費用を補助したり、エアコンの導入、家具のプレゼントなどです。

2年契約で、家賃を5000円下げる交渉を持ち掛けられた場合、損失になるであろう12万円分に等しいサービスを行うのです。

この方法は、大家さん次第では、差額を利用して得ができる方法でもあります。

先ほどの例で言えば、「引っ越し費用を5万円まで補助しますよ」としても、大家さんは7万円もの差があるので、得になります。

エアコンの導入や家具のプレゼントも、同じことが言えます。

先手をうつことで、値下げする影響を最小限に抑えられるのです。

ただし、入居してすぐに退去されては、赤字になってしまいます。

一定の期間住むことを条件にして、契約しましょう。

フリーレントと家賃を下げたときの差

敷金や礼金が要らない物件が多くあるなか、「フリーレント」も多く見かけるようになりました。

フリーレントとは、入居してから1~2ヶ月の間、家賃を無料にするといった集客方法です。

引っ越しには、なにかとお金が掛かります。

そんな入居者にとって、フリーレントは魅力的なので、フリーレントを活用したいと考えている人も多いはずです。

そして、家賃5000円の値下げよりも、絶大なインパクトがありますよね。

また、これは一種のキャンペーンのようなものです。

一度、言い切ってしまった家賃の値下げを撤回するのは困難です。

ですが、フリーレントなら、次回からやめることもできるのです。

仮に、家賃5万円で2年間の契約だとします。

家賃5000円値下げをすると、2年間で12万円です。

ですが、2ヶ月のフリーレントで契約すると、2年間で10万円の割引で済みます。

差額にして2万円です。

そして、2年間の契約を更新した場合も考えてみましょう。

値下げの場合は、家賃は変えられませんから、通常より4年間で24万円の損失になります。

しかし、フリーレントならば、入居の2ヶ月間だけのキャンペーンで済みます。

そのため、実質値下げしたのは10万円だけとなります。

家賃を下げたくないのであれば、こうしたフリーレントを活用する方法もあります。

値下げの仕方を工夫して収益を確保しよう!

大家さんにとって、死活問題になりかねない値下げですが、工夫さえすれば解決することができます。

入居者にとっても、大家さんにとってもお得な方法で、値下げ交渉に応じてみてください。

双方が納得する方法なら、長期の契約にも繋がり、意味のある値下げになることでしょう。

 - 経営